Het klinkt als een droom.
Een mooi rendement op je vermogen. Een maandelijkse huurstroom. Opbouwend vermogen voor later. En wie weet een leuke waardestijging als bonus.
Toch?
Maar is het ook zo’n droomscenario als je denkt?
Want hoewel iedereen het heeft over “vastgoed als ideale pensioenbelegging” is er ook een keerzijde.
En ik hoor je denken: “Vertel me meer… wat zijn die nadelen dan?”
Dat ga ik doen.
Want voordat je tienduizenden euro’s investeert in verhuurde woningen, wil je toch zeker weten dat het de juiste keuze is.
Waarom verhuurde woningen zo aantrekkelijk lijken
Laten we eerst eens kijken waarom iedereen het erover heeft:
• Maandelijkse huurinkomsten die voor cashflow zorgen
• Waardestijging van het vastgoed op lange termijn
• Inflatiebescherming omdat de huren meestal meestijgen
• Tastbare investering die je kunt zien en aanraken
• Diversificatie van je beleggingsportefeuille
Klinkt geweldig, niet?
En toch…
Er zijn zaken die niemand je vertelt. Zaken die veel verhuurders pas ontdekken als het al te laat is.
De verborgen nadelen van verhuurde woningen
Laat me je meenemen door wat er mis kan gaan.
Verborgen nadeel #1: De werkelijke kosten
De meeste aspirant-verhuurders maken een simpele berekening:
Huurinkomsten – hypotheeklasten = winst
Maar die berekening klopt niet. Want er zijn zóveel meer kosten:
• Onderhoud (reken op 1-2% van de woningwaarde per jaar)
• Periodes zonder huurder (leegstand)
• Verzekeringen (opstal, inboedel en verhuurdersverzekering) • OZB en andere gemeentelijke belastingen
• VvE-bijdragen (bij appartementen)
• Beheerkosten als je niet alles zelf wilt doen
• Inkomstenbelasting in box 3 (of box 1 bij meerdere panden)
Al deze kosten kunnen zomaar 30-40% van je huurinkomsten opslokken!
En dat is nog niet alles.
Verborgen nadeel #2: De huidige wetgeving
De verhuurmarkt staat onder druk.
En de politiek reageert daarop.
Met steeds meer regels die het leven van verhuurders lastiger maken:
• Strenge regels rondom huurverhogingen
• Verhuurderheffing of andere belastingmaatregelen
• Vergunningplicht in steeds meer gemeenten
• Strengere regels voor tijdelijke contracten
Weet je wat frustrerend is?
Deze regels kunnen elk moment veranderen.
En ze worden zelden soepeler voor verhuurders.
Verborgen nadeel #3: Het liquiditeitsprobleem
Het grootste misverstand over vastgoed is misschien wel dit:
Je koopt nu een woning voor je pensioen, maar het geld zit vast.
Heel vast.
Want wat als je over 15 jaar plotseling geld nodig hebt?
• Verkopen kost tijd
• Je betaalt makelaarskosten
• De markt kan op dat moment slecht zijn
• Je verliest je maandelijkse huurinkomsten
Vergelijk dat eens met een beleggingsportefeuille waar je binnen een dag bij kunt.
Zou je dat overwegen?
Of denk je nog steeds aan die maandelijkse euro’s?
Een rekenvoorbeeld dat je aan het denken zet
Stel je eens voor:
Je koopt een woning van € 300.000,-. Je betaalt € 30.000,- aankoopkosten (10%) en legt dus in totaal € 330.000,- in.
De maandelijkse huur is € 1.250,-.
Klinkt goed, toch?
Dat is € 15.000,- per jaar. Een rendement van 4,5% op je investering!
Maar…
Als je alle kosten meeneemt (onderhoud, belastingen, verzekeringen, leegstand), blijft er misschien € 9.000,- over.
Dat is nog maar 2,7% rendement.
En dan hebben we het nog niet eens gehad over het werk dat erbij komt kijken:
• Huurders werven en screenen
• Contracten opstellen
• Klachten afhandelen
• Reparaties regelen
• Conflicten oplossen
Dus stel jezelf eens de volgende vraag.
Hoeveel is jouw tijd waard?
Het alternatief dat bijna niemand overweegt
Als je eenmaal “in” het vastgoed zit, is het lastig om aan alternatieven te denken.
Want wie eenmaal in vastgoed belegt, stapt er zelden vanaf, is de ervaring.
Toch is er een simpel alternatief dat maar weinig vastgoedmensen overwegen:
Beleg in vastgoedfondsen of vastgoed-ETF’s.
Waarom?
• Professioneel beheer
• Gespreide risico’s over meerdere panden
• Geen gedoe met huurders
• Directe liquiditeit
• Vaak lagere aankoopkosten
En ja, je krijgt misschien niet het “trotse gevoel” van een eigen pand, maar wel:
• Minder zorgen
• Meer flexibiliteit
• Mogelijk een vergelijkbaar rendement
De hamvraag: verstandig of dom?
Is beleggen in verhuurde woningen voor je pensioen verstandig of dom?
Het eerlijke antwoord is: het hangt ervan af.
Het hangt af van:
• Jouw financiële situatie
• Jouw kennis van de lokale vastgoedmarkt
• Jouw bereidheid om tijd te investeren
• Jouw vermogen om risico’s te spreiden
• Jouw pensioendoelen
Voor wie zich erin verdiept, tijd wil investeren, en risico’s kan spreiden kan het een goede keuze zijn.
Maar voor veel mensen is het een droom die uiteindelijk een nachtmerrie kan worden.
Wil je een persoonlijk advies over wat in jouw situatie verstandig is?
Download dan onze gratis PDF: “Hoe je de juiste pensioenkeuze maakt tussen vastgoed en andere beleggingen”.
Het enige wat je hoeft te doen om deze gratis PDF te ontvangen, is hieronder jouw voornaam en e-mailadres in te vullen:
STUUR ME DE GRATIS PDF TOE
Na het invullen ontvang je direct onze PDF met concrete stappen om te bepalen of verhuurde woningen in jouw pensioenstrategie passen.
Zo maak je geen beslissing die je later betreurt.
En dat is toch wat we allemaal willen?
Een zorgeloze pensioenperiode zonder financiële stress.
Bedankt voor het lezen.
Groeten,
Ronald Sier
Eigenaar en vermogensplanner Beyond Numbers
